SmartBorrower

За какое количество лет лучше расквитаться с ипотечным займом.

Многие заемщики считают ипотеку — кабалой на долгие годы. Но в этом расхожем представлении есть лишь небольшая доля истины. Точнее любой клиент банка может сам определить, какую ему брать ипотеку. Два основных показателя — ежемесячный платеж и срок кредита. Они взаимосвязаны. Любой человек может выбрать собственную степень комфорта. Как выбрать оптимальный срок кредита? Где «золотая середина» между комфортом и ценой? С цифрами в руках пытаемся разобраться, как лучше поступить в той или иной ситуации.

Ипотеку отдают в два раза быстрее

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), средний срок, на который заемщики берут ипотеку, составляет 179 месяцев, то есть почти 15 лет. При этом расплачиваются по взятому займу граждане, как правило, быстрее — за 7—8 лет. Это легко объяснимо. Во-первых, наши граждане не любят, когда на них висит слишком большой долг и стараются избавиться от него как можно раньше. Во-вторых, последняя статистика учитывает тех заемщиков, которые брали кредиты в середине 2000-х годов. Многие из них покупали квартиры по довольно низким ценам, а зарплаты за это время значительно выросли. Поэтому для большинства не составляло особого труда расплатиться по кредиту раньше времени.

Но что делать тем, кто только собирается взять на себя ипотечное бремя? Заемщики всегда пытаются найти оптимальное соотношение риска и выгоды. С одной стороны, хочется расплатиться по долгам как можно раньше. Но это означает, что ежемесячные платежи будут очень высокими. С другой, можно увеличить срок кредита, чтобы снизить долю расходов на ипотеку в общей структуре расходов семьи. Но это приведет к тому, что общая переплата по кредиту (с учетом процентов) будет довольно большой. Ведь чем больше срок, тем больше прибыли с заемщика получит банк.

— Когда я смотрел, какую мне ипотеку выбрать, то долго игрался с калькулятором, — рассказал мне знакомый, погасивший свой жилищный займ в очень короткое время. — Я понял, что самый оптимальный срок для меня — это 10 лет. Можно было бы поднатужиться и отдать за 5 лет, но тогда платежи были бы слишком большими. Всякое могло произойти, вот я и не стал рисковать. Банкиры уговаривали увеличить срок до 20—25 лет. Но я отказался. Разница в ежемесячных платежах оказалась минимальная (см. «Простой расчет»). Зато переплата по длинным срокам выходила огромная.

Как самому определить срок

У каждого банка есть свои критерии, по которым он выдает кредиты клиентам. Самый главный — это доход потенциального заемщика. Зная его, банк определяет, сколько денег он сможет дать в долг клиенту. И на какой срок. Обычно пропорция следующая — ежемесячные платежи не должны превышать 40—45% от доходов семьи. Некоторые банки повышают этот показатель до 60%, но подобная практика после кризиса является скорее исключением, чем правилом.

Таким образом, свой предел (то есть какую сумму кредита банк теоретически может вам одобрить) легко посчитать самостоятельно. Во-первых, нужно понять, когда вы планируете покупать квартиру. Во-вторых, какой суммой будете обладать к этому времени в качестве первоначального взноса. И в-третьих, какую квартиру вы собираетесь покупать. Из стоимости желанного объекта недвижимости вычитаем сумму первоначального взноса и получаем число с определенным количеством нулей, которое требуется взять в долг.

Далее пользуемся обыкновенным ипотечным калькулятором (см. «Полезная ссылка»). Он поможет рассчитать, какую сумму придется отдавать в месяц при разных сроках кредитования.

— Каждая семья, перед тем как брать ипотеку, должна понять для себя, чем она готова пожертвовать ради покупки в кредит долгожданных квадратных метров, — говорит Сергей Акулов, независимый финансовый советник. — Мой стандартный совет — за полгода до совершения сделки начните откладывать определенную сумму на срочный депозит в банке. Схема проста: каждый месяц кладете деньги на счет и не прикасаетесь к ним ни под каким предлогом. Если отсутствие данной суммы денег в кармане не станет для вас стрессом, тогда вы готовы к тому, чтобы взять ипотеку. Если станет, тогда нужно хорошенько подумать и снизить сумму. Этот способ позволит вам определить оптимальный платеж по кредиту, который будет для вас комфортным. Исходя из этого, нужно будет выбирать и подходящую вам квартиру, и срок, на который вы хотите взять кредит.

Но при этом нужно помнить о том, что в жизни случается всякое. И на случай форс-мажора необходимо подстраховаться.

Риски и форс-мажоры

Молодые семьи (а именно эта категория чаще всего решает свой жилищный вопрос с помощью ипотеки), как правило, делают несколько основных ошибок. Естественно, они жаждут поскорее перебраться в свое собственное гнездо. И часто руководствуются правилом: «Лучше платить за свое, чем за чужое». Ход таких мыслей правильный, но в омут (то бишь в ипотеку) с головой бросаться все же не стоит.

Первая ошибка — неопытные ипотечники вносят минимальный первоначальный взнос. В этом случае сумма кредита, как правило, получается гигантская, ежемесячные платежи составляют чуть ли не половину семейного бюджета. А срок ипотеки зашкаливает. Во-вторых, перебравшись в свою квартиру, ипотечники расслабляются и тут же заводят ребенка. С демографической точки зрения этот факт очень обнадеживает и даже отводит ипотеке важную роль в этом стратегическом вопросе. Но в этом случае семья может столкнуться с острой нехваткой денег. Ведь доходы семьи в декретный период резко падают, а расходы, наоборот, возрастают. И в этой вилке семье приходится очень туго. Поэтому планировать пополнение семьи лучше все-таки до получения ипотечного кредита. И готовиться к этому событию, в том числе и финансово.

Еще одна распространенная ошибка — завышенные ожидания. Заемщики (особенно молодые) — по большей части оптимисты и верят в то, что их доходы со временем будут расти, а карьера — двигаться в гору. В принципе, обычно так и происходит. Тем не менее никто не застрахован от потери работы, а также от экономических кризисов, которые время от времени происходят в мировой экономике. Не стоит сокращать срок кредитования, если клиент рассчитывает на возможное повышение по службе или прибавку к зарплате: если ожидания заемщика не оправдаются, слишком велик риск не справиться с погашением долга, а значит, потерять ипотечное жилье.

— Не стоит надеяться на то, что ваша зарплата в будущем будет расти, и со временем доля ипотеки в ваших доходах снизится, — говорит Сергей Акулов. — Если все произойдет не так, как вы планировали, то это может привести к дефолту заемщика. Тем более если у человека «серая зарплата» и кредит он получал, основываясь на «справке по форме банка». В таких условиях работодатель в любой момент может сократить зарплату до официального номинала и реальной зарплаты уже не хватит на погашение кредита. Кто-то может сказать себе: «Я могу жить впроголодь, но отдам ипотеку быстро-быстро». Как показывает практика, такие геройские поступки ни к чему хорошему не приводят. Лучше отдавать ипотеку чуть дольше, но все эти годы жить в комфортных финансовых условиях.

Другими словами, заемщики частенько своими же руками загоняют себя в долговую яму. Что приводит к стрессам. Затем именно эти люди называют ипотеку «кабалой». Хотя это лишь финансовый инструмент, которым просто нужно пользоваться умеючи.

Что советуют банкиры

Из всего вышесказанного напрашивается довольно простой вывод. Во-первых, потенциальные заемщики должны собрать как можно больше денег на первоначальный взнос. Во-вторых, срок кредита должен быть максимальным. Это приведет к тому, что ежемесячные платежи будут минимальными и очень комфортными для семьи. Но это уже другая крайность.

— Я вам советую взять кредит на максимальный срок, — сказали мне в одном из крупных ипотечных банков, когда я сам выбирал ипотечную программу. — В этом случае платежи у вас будут минимальными. То есть, даже если в одном из месяцев зарплата будет меньше или придется потратиться на другие покупки, то вам не придется резко ужимать свои расходы. А по возможности вы всегда сможете вносить деньги досрочно. То есть никто вам не мешает вносить больше.

Конечно, такой подход действительно снижает риски. Однако в этой логике есть изрядная доля лукавства. Такой подход подойдет, в первую очередь, тем, кто хорошо управляется со своими финансами. И для тех, кто изначально поставил себе цель отдать ипотеку как можно быстрее.

Однако для многих кредит является своеобразным стимулом. Ведь, как показывают опросы, большинство людей живут от зарплаты до зарплаты. И частенько не только потому, что доходы низкие. Просто потому, что так привыкли: тратить все без остатка. Естественно, эта категория заемщиков будет проедать все деньги, оставшиеся после выплаты ипотечного взноса (вне зависимости от того, каким он будет — большим или маленьким).

Оптимальный платеж — 30% от зарплаты

По мнению экспертов, выбирать подходящий срок кредитования необходимо, прежде всего, исходя из уровня доходов заемщика. Так, идеально, если размер ежемесячных платежей по погашению кредита составляет до 30% от общего дохода заемщика или его семьи. В этом случае, даже если доходы клиента несколько снизятся, он сможет выполнять обязательства перед кредитной организацией.

— Вопрос о том, что же лучше — сократить ежемесячный платеж или же уменьшить размер переплаты, зависит от вашей финансовой ситуации, — говорит Наталья Смирнова, гендиректор компании «Персональный советник». — Если увеличение ежемесячного платежа выходит за рамки 30% вашего дохода, то, конечно, для сохранения приемлемого уровня кредитной нагрузки лучше увеличить срок по кредиту и сократить ежемесячный платеж.

— На мой взгляд, оптимальный платеж — от 30 до 40% в структуре доходов семьи, — говорит Сергей Акулов. — Некоторые банки до кризиса позволяли своим заемщикам брать в долг на условиях выплаты 70% от дохода. Однако даже при очень высокой зарплате психологически тяжело расставаться с огромной суммой каждый месяц. Ведь человек фактически отказывает себе в очень многом: развлечениях и других приятных вещах. Поэтому, чтобы не загонять себя в слишком жесткие рамки, которые потом станут для вас кабалой, лучше увеличить срок кредита и сделать платеж более комфортным.

Как советуют эксперты, лучше выбрать некую «золотую середину», которая позволит вам вести привычный образ жизни, при этом оплачивая банковский долг. Если у вас появятся излишки — отдавайте их банку. Так уже в период выплат вы сможете сократить его длительность и сэкономить на процентах.

Сейчас банки по закону не могут требовать каких-либо штрафных санкций за досрочное погашение кредита. Поэтому можно спокойно брать кредит на более длительный срок, а затем отдавать долг раньше срока. То есть более длинный срок кредита дает возможность самому заемщику решать, что ему важнее: отдать побыстрее ипотеку или потратить деньги на что-то другое.

Тем не менее эффект от увеличения срока резко снижается, если ипотеку вы берете более чем на 10 лет. Поэтому, резюмируя, многие эксперты считают оптимальным сроком для ипотеки 10—15 лет. Брать кредит на более длительный срок нет смысла. Это практически не увеличит сумму возможного для вас займа. Но при этом резко увеличит сумму итоговой переплаты. И без должной финансовой дисциплины (то есть периодического досрочного погашения, особенно в первые годы ипотеки) брать такой кредит будет слишком накладно.

Вывод

Другими словами, подгонять свой кредит нужно под следующие критерии. Срок — 10—15 лет. Ежемесячный платеж — 30—40% от дохода. Исходя из этого, каждому конкретному заемщику или семье нужно считать, какой первоначальный взнос нужно собрать и на квартиру какой стоимости они могут рассчитывать.

Сергей ВАСИЛЬЕВ

Таблицу к статье можно посмотреть на сайте источника.

Источник: Комсомольская правда